牡丹江市區2025年城鎮老舊小區改造

實施方案

依據《國務院辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（國辦發〔2020〕23號）、《黑龍江省人民政府辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見》（黑政辦規〔2021〕15號）和市委、市政府工作部署，結合我市實際，制定本實施方案。

一、工作任務

2025年開工建設市區城鎮老舊小區改造項目4個、建筑面積25.47萬平方米，惠及14個小區、37棟樓、3246戶居民。

二、工作原則

--政府統籌。市政府對城鎮老舊小區改造工作負總責。各城區政府作為責任主體、項目主體，具體負責組織實施城鎮老舊小區改造。各相關行政部門按照行政職責和任務分工，聯動配合、合力推進。

--多方參與。堅持共建、共享，引導激發居民主動性、積極性，全程參與城鎮老舊小區改造的施工監督、管理和竣工驗收。充分調動社會力量、重點企業參與、支持城鎮老舊小區改造。

--質效并重。根據場地空間、資金籌措和居民意愿等實際，按照“一刻鐘便民生活圈”理念，合理設置養老托幼、社區食堂等社區綜合服務設施。覆蓋項目決策、申報和進度、安全、質量實施全過程績效評價，確保民生效益、投資效益、社會效益。

三、改造內容

（一）樓房本體改造。履行市自然資源、住建部門關于立面、色彩等建筑風貌聯合審查程序，符合城市建筑風格。建筑物公共部位外墻保溫改造、修繕及粉刷、公共部位屋面和公共樓道改造。

（二）配套管網改造。更新補建供水、供氣、供熱、排水等地下管線設施；采用設置線槽或落地方式，更新和規整、集束網絡、通訊、供電等架空線路。

（三）環境設施改造。采用瀝青混凝土等柔性建材改造小區庭院道路、居民健身休閑等室外活動場地，更新、補建小區圍墻、大門、照明、綠化、環衛等配套設施，因地制宜施劃公共停車位。

（四）安防設施改造。增設門衛值班室、安裝車輛道閘等封閉物業管理設施，完善小區內視頻監控設備與智能感知設備,補建微型消防站、地上式市政消火栓。按需配建居民電動自行車停放、充電設施，鼓勵設置車、樓分離設施。

（五）無障礙改造。建筑出入口、小區活動場地、健身場地等公共區域安裝扶手欄桿、地面高差過渡和地面防滑處理，公共區域設置無障礙休息區、休息座椅并完善引導標識、無障礙標識。

（六）完善便民服務設施。推動具備條件的小區建設公共衛生、養老托幼、日間照料等社區綜合服務設施，推進乒乓球等體育設施進小區，增設漫步機等休閑健身設施。探索推進老舊小區改造項目加裝電梯。

（七）落實“建管銜接”。尊重居民意愿，按照法定程序將毗鄰小區“化零為整”規整物業管理區域，通過成立業委會（物委會）依法選聘、政府指導等方式，落實長效專業物業服務、封閉管理。

（八）強化小區管理服務。復制推廣物業管理服務新機制。一是實行物業企業和街道、業委會委員“交叉任職”機制，與社區網格員的信息前哨、社區服務、矛盾調解作用相互疊加，管理小區、服務居民。二是搭建“聯建共建平臺”，街道吹哨、部門報道，定期會商、隨時協商、聯動執法；推廣“智慧物業”小程序，服務居民足不出戶便利生活。三是落實物業服務項目、質量標準、收費標準和公共收益收支公示，公開網格員、網格長、物業企業和街道社區、城區物管站投訴受理電話，健全投訴受理、處理、反饋機制，打造貼近居民身邊的基層服務機制。

四、工作步驟

（一）前期準備（2025年1月至4月）

1.制定方案。各城區政府分別制定組織實施方案，明確責任主體、任務分工、進度節點和績效考評、監督檢查、長效物業管理等事項；啟動并完成項目前期和工程招標程序。

2.完善設計。各城區政府督促中標的工程總承包單位及時組織召開設計交底碰頭會、現場踏查并建立各單位聯絡機制。充分尊重居民和環衛、公安、消防等部門及各專業經營單位建議，明確改造內容、設計標準，按照封閉物業管理區域組織施工設計。

3.居民動員。各城區政府要求街道社區組織召開小區全體居民會議，公布改造內容、節點，建立完善小區業主委員會、物業管理委員會等居民自治組織，選聘居民代表參與改造監督，集體協商確定改造小區的物業管理模式、選聘物業服務企業。

4.拆除棚廈。各城區政府結合小區實際，征得居民同意、理解、認可后拆除改造小區范圍內配建棚廈，補償標準為2000元/個。原有自行車棚等經營性設施及小區內已無實際用處的配套泵（用）房，結合實際需要按照第三方評估成本價予以補償后拆除或改建。

5.拆除違建。各城區政府組織屬地住建、街道、綜合行政執法部門，在市綜合行政執法管理部門指導下，做好違建認定、拆除工作，依法依規處理阻礙違建拆除行為。

6.項目審批。各城區政府組織倒排工作計劃節點，依法辦理招標、建筑工程施工許可、質量安全監督等前期手續，確保4月陸續進場開工。

7.專業監督。各城區政府組織工程總承包單位，溝通供水、供電、供熱、供氣和通訊、網絡等專業經營單位，落實旁站監督專業工程質量、標準監督措施，確保達標建設、無縫移交。

8.排查隱患。以房屋建筑體檢、城市體檢結論為基礎，對照“七類火災隱患”，對改造項目進行安全風險排查、評估并完成整治。

（二）改造施工（2025年4月至9月）

1.科學編排施工工序。充分發揮工程總承包、全過程咨詢等項目管理模式優勢，以居民滿意為原則，以開春即開工、當年基本完工為進度節點，統籌地上、地下改造內容，合理安排樓本體、各類地下管線和隱蔽工程工序。

2.落實環境問題整改。一是各城區政府溝通市綜合行政執法管理局對具備條件的小區共同確定垃圾分類收集用房補建、垃圾轉運設施改造升級和改造牌匾項目，所需費用及拆除、制作、安裝費用納入項目建設成本。根據商戶需求、城市環境管理需要，統籌規劃設置符合樓體樣式風格的戶外牌匾，拆除存在安全隱患和影響市容的戶外牌匾。二是各城區政府溝通市生態環境局整改直排未安裝油煙凈化設施，安裝油煙凈化設施的，原則上安裝在室內，不得影響市容；整改自設高空排放、影響小區改造、對樓體造成安全隱患的煙囪。

3.嚴格專營設施建設。一是工程總承包單位作為施工主體，協商供水、供熱、供電、供氣和通訊、網絡等專營單位，協調專業經營單位旁站監督、全程指導專業分包工程規范達標建設，建成后簽訂移交管理維護協議。二是供水、供熱設施改造工程，由各城區政府結合資金籌措實際，組織全過程咨詢、工程監理和施工、專業經營單位及街道社區、居民代表等各方論證，更新改造獲得居民同意的小區樓內立管及樓內水平管、閥門及附件（包括管道支架和保溫等）。在項目可研基礎上，可增設二次供水加壓泵站、更新小區內換熱站設施設備。三是各“弱電”管線產權單位要積極配合樓本體外墻保溫施工，清理報廢線纜，并因地制宜同步進行“統一路徑、清除廢線、規范改造”綜合整治。改造小區內樓頂已設置通信基站及線纜的，由市工信局會同市通信管理辦公室協調通信運營商，通信基站及線纜所屬產權單位配合各城區，根據實際情況，按照“同步整改、同步施工”原則商定改造方式。

4.定期調度更新進度。各城區政府組織所屬發改、住建部門做好“國家重大建設項目庫”月調度、“黑龍江省城鎮老舊小區改造全過程管理平臺”周填報，及時錄入改造進度、資金使用等情況，客觀顯示工程即時進度。

（三）竣工驗收和移交（2025年10月至2026年6月）

1.竣工驗收。改造項目建成后，各城區政府牽頭組織相關部門和工程總承包、全過程咨詢、工程監理等單位及街道辦事處、社區居委會、物業服務企業、業主代表等，規范工程竣工驗收。

2.檔案移交。各城區政府應當在竣工驗收合格后，依法到市直相關部門辦理竣工質量驗收、消防驗收備案手續。各城區政府在竣工驗收合格后三個月內向市城建檔案館報送整套建設工程檔案；同時，分別向該項目的物業服務企業、所在地街道辦事處移交整套建設工程檔案，將相關檔案電子版上傳至“黑龍江省城鎮老舊小區改造全過程管理平臺”。

3.竣工結算。各城區政府嚴格組織已完工未竣工備案的項目履行竣工結算程序，依照相關規定、施工合同約定及時撥付工程款。

4.工程審計。各城區政府根據國家、省對老舊小區改造項目審計核查要求以及實施工程總承包項目決算情況，組織全過程咨詢單位對工程總承包單位上報的工程結算進行確認。經確認同意后將《結算審核報告》報市審計局，由市審計局按規定納入年度審計計劃。各城區政府組織編制竣工財務決算報表，按照建設項目竣工財務決算相關規定履行程序。項目竣工決算等具體事宜由各城區政府與工程總承包單位在合同中另行約定。

（四）謀劃儲備項目

立足解決群眾需求、提升人居環境，緊抓“兩重”“兩新”政策機遇，對照完整居住社區標準、結合城市體檢結論，組織街道社區、專業機構等對建成滿一定年限的住宅小區開展摸底調查,統籌老舊小區環境、設施、管理和居民意愿，儲備更新老舊小區改造項目庫，以項目等政策。

五、保障措施

（一）資金保障

市區2025年老舊小區改造測算投資1.13億元。其中：庭院配套基礎設施項目投資0.54億元；樓本體改造項目投資0.59億元。主要通過申請中央預算內投資、中央財政補助資金、政府一般債券和市區兩級財政配套、專營設施專業分包工程分擔資金、居民個人出資等渠道籌集。

1.地方配套資金。由市區兩級財政按照各50%比例承擔。嚴格落實專業分包工程分擔資金、居民出資后，中央預算內投資、中央財政補助資金、政府一般債券等政策性資金未達預期籌集額度，導致地方配套資金增加部分，由市政府另行研究議定市區兩級財政承擔比例。

2.專營設施專業分包工程分擔資金。由工程總承包單位協商供水、供熱、供電、供氣等設施專業分包施工單位，落實專業設施改造部分20%比例投資（含分散供熱、集中供熱企業）；協商通訊、網絡等“弱電”設施專業分包施工單位，落實專業設施改造部分50%比例投資。以上各專業分包施工單位不得以任何理由將支出責任轉移給政府。

3.居民出資。依據《黑龍江省城鎮老舊小區改造工作導則》，由居民按照建筑面積10元/平方米出資，并繳存至專有監管賬戶。按照“誰受益、誰出資”的原則，樓內地下埋設的共用排水管道、專屬部位門窗等更換資金，由居民自行承擔。居民可采取直接出資、提取公積金、讓渡小區公共收益等方式支付改造費用。外墻節能改造涉及的居民自有室外窗，對有更換意愿的由各城區政府統一組織或居民自行更換，更換費用全部由居民自行承擔。樓內地下埋設的共用排水管道經征求居民意見同意，由共用此管道的全部業主共同承擔改造費用。

4.設施拆除資金。拆除小區內配建棚廈、原有自行車棚等經營性設施以及小區內已無實際用處的原有配套泵房的補償資金和違章建筑拆除清運費用、牌匾改造設置費用全部計入老舊小區改造成本。

5.吸引社會投資。通過政府采購、新增設施有償使用、落實資產權益等方式，吸引社會力量投資參與各類需改造設施的設計、改造、運營。對具備市場化運作條件的社區養老、托育、醫療、助餐、超市、家政、文體等公共服務設施，可通過各運營主體與小區業主利益捆綁開發、商業捆綁開發等途徑，運用市場化方式吸引社會資本參與。

（二）政策保障

1.落實稅費減免。一是專業經營單位。參與政府統一組織的老舊小區改造，對其取得所有權的設施設備等配套資產改造所發生的費用，可作為該設施設備的計稅基礎，按規定計提折舊并在企業所得稅前扣除。所發生的維護管理費用，可按規定計入企業當期費用稅前扣除。二是配套服務。在老舊小區改造中用于提供社區養老、托育、家政服務的建設項目，免征城市基礎設施配套費；相關房產、土地，按照國家規定免征契稅、房產稅、城鎮土地使用稅、不動產登記費、耕地開墾費、土地復墾費、土地閑置費；因地質條件等原因無法修建防空地下室的，免征防空地下室易地建設費。

2.盤活存量資產。利用小區內用地建設各類服務設施的，可依法依規合理兼容或轉換用途，可不增收土地價款。有效利用機關企事業單位空置房屋，統籌利用公有住房、社區綜合服務設施、閑置鍋爐房等資源，在老舊小區內及周邊健全完善社區養老、托育等公共服務設施。鼓勵通過租賃、購買住宅樓底層商業用房等發展社區服務。

3.優化控制指標。利用老舊小區改造項目周邊零散土地及非居住低效用地，靈活劃定用地邊界，優化控制性詳細規劃調整程序。在符合國家有關強制性規范標準、保障公共利益和安全的前提下，結合歷史成因和實際情況，合理優化控制指標。改造項目中含拆除重建改造內容的，可在妥善解決居民需求和相鄰關系人利益的前提下，科學合理確定容積率、綠地率、控制高度、建筑密度等控制指標。

（三）實施保障

1.打捆實施項目。按照《關于在全省房屋建筑和市政基礎設施領域工程項目實行工程總承包和全過程工程咨詢服務的函》（黑建函〔2021〕35號）相關要求，老舊小區改造項目相鄰街區小區、單體樓零散樓房進行“捆綁打包”,可實施“評定分離”模式，擇優選擇工程總承包單位。各城區政府作為建設主體，依法履行招投標或政府采購程序，實行工程總承包和全過程工程咨詢服務，提高老舊小區改造管理成效。

2.簡化審批事項。不涉及土地權屬變化或不涉及規劃條件調整的改造項目，無需辦理用地規劃許可；對未列入《建設項目環境影響評價分類管理名錄》的建設項目，無需辦理環評手續；對不涉及建筑主體結構變動的低風險項目，實行項目建設單位告知承諾制的，可不進行施工圖審查。

3.優化備案程序。推行由各城區政府、參建各方、業主代表、物業服務企業等共同參與的項目竣工聯合驗收。對未涉及規劃、消防驗收的改造項目，提交改造項目工程竣工驗收備案表、驗收報告和施工單位簽署的工程質量保修書即可辦理竣工驗收備案。

（四）工程質量安全保障

1.落實工程質量行業監管責任。將老舊小區改造納入工程質量安全監管部門質量安全監管體系，監督設計單位駐場采納居民合理化建議、及時出具設計變更，壓實建設、勘察、設計、施工、監理和全過程咨詢等各方主體責任，落靠項目負責人終身責任，緊盯防水、保溫和隱蔽工程、專業分包工程等管理重點環節，嚴查嚴處偷工減料、無證作業、監理失責等行為。

2.落實工程質量安全主體責任。各城區政府作為建設單位，應當組織勘察設計、監理、 施工單位等各方主體嚴格執行《建設工程質量管理條例》《建設工程安全生產管理條例》《牡丹江市區城鎮老舊住宅小區改造項目施工過程管理細則》相關規定，全覆蓋創建安全文明標準化工地，加強施工現場重要環節、關鍵部位的質量安全監督檢查,全面落實安全文明施工措施，確保質量、安全和進度。

3.嚴格管控建筑材料質量。各城區政府嚴格按照建筑施工質量標準、工程設計文件要求，通過競價評定等方式整合建筑材料供應渠道，源頭保證建筑材料質量。優先選用經濟適用、綠色環保的新技術、新工藝、新材料，鼓勵對大宗建筑材料集中采購。落實防水、保溫等建筑材料及構配件檢測制度，定期實施現場取樣檢驗檢測，依法查處違法行為。

4.暢通投訴舉報渠道。建立居民信訪反饋聯絡機制，每個小區（臨近單體樓）設立“居民調解處”，第一時間落實居民在舊改過程中提出的合理性意見，保障居民知情權、參與權、選擇權、監督權。

5.建立公示制度。開工前，以小區或單體樓為單元在顯著位置公示：一是“改造項目效果圖（鳥瞰圖、平面圖、新舊對比圖）；二是改造內容（逐項明確改造工程量）、工程投資、時間安排和建設單位、監理單位、全過程咨詢單位信訪投訴電話及2名以上居民監督代表聯系電話；三是工程公告等公示圖板，實行1個項目1個二維碼，接受各界監督。

六、工作要求

（一）落實長效服務機制。壓實街道辦事處“統籌協調、監督管理轄區內物業管理活動”法定職責，指導居民建立完善業主委員會、物業管理委員會等居民組織，尊重群眾意愿，整合物業服務片區、選聘物業服務企業、落實封閉管理小區措施，實現“建管銜接”，長效保持老舊小區改造成果。

（二）改進和規范物業服務。各城區黨委、人大、政府及相關部門，堅持“黨建引領”打通服務最后一公里，復制應用“黨員交叉任職”機制、組織建立“聯建共建平臺”、推廣應用“智慧物業”小程序，充分發揮網格員信息采集、矛盾調處等作用，努力構建管理小區、化解矛盾、服務居民的新格局。

（三）積極營造良好氛圍。充分利用主流媒體和自媒體等宣傳渠道，加大城鎮老舊小區改造政策措施、改造成效、優秀示范項目、典型經驗的宣傳力度，全方位、多角度、常態化的宣傳，形成社會廣泛支持、群眾積極參與的良好氛圍。   

城鎮老舊小區改造執行國務院、省政府相關文件及《黑龍江省城鎮老舊小區改造工作導則》，落實國家、省現行法律、法規、政策、規定和技術文件要求，具體改造工作要求以《黑龍江省城鎮老舊小區改造工作導則》為準，改造內容及技術標準要求以《黑龍江省城鎮老舊小區改造技術導則》為準。

附件：附件1：城鎮老舊小區改造工作組織機構及各部門職責

           附件2：基礎類、完善類、提升類的主要改造內容

           附件3：《牡丹江市區2025年城鎮老舊小區改造工作任務分解表》